Na relação locatícia não basta a celebração do instrumento de contrato de locação residencial ou comercial de imóveis para garantir direitos e obrigações das partes, sendo relevante elaboração de LAUDO DE VISTORIA inicial e final do imóvel. Ainda que a lei do inquilinato não mencione a necessidade do laudo, ele tem se mostrado essencial para segurança do locador e do locatário.
O artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato prevê que o locatário deverá “restituir o imóvel, finda a locação, NO ESTADO EM QUE O RECEBEU, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”, trazendo o referido inciso a necessidade de comprovação do estado do imóvel no recebimento e na devolução, de modo a justificar a necessidade de elaboração do laudo de inicial e final da locação.
É usual, nos contratos de locação, a previsão de que o locatário vistoriou o imóvel e que ele se encontra em perfeito estado de conservação, inclusive nas partes hidráulicas e elétricas, ficando então o inquilino obrigado a devolver em tais condições.
Sendo assim, não havendo um relatório pormenorizado do estado do imóvel no momento da entrada, o locatário deverá assumir o ônus de devolver o imóvel em estado muitas vezes diverso do efetivamente recebido no início do contrato já que, em regra, os contratos preveem o “perfeito estado” do imóvel.
Pelo lado do locador, o citado dispositivo ressalva a obrigação do locatário para “as deteriorações decorrentes do seu uso normal”, o que quase sempre é objeto de grande discussão entre proprietário e inquilino já que o conceito de “uso normal” da coisa é extremamente subjetivo, reforçando a relevância de laudo de vistoria tanto na entrada quanto na saída do locatário, para que seja possível a comparação efetiva do estado do imóvel nos dois momentos.
O laudo de saída do imóvel é importante já que, sem ele, o locador poderá sofrer prejuízos se posteriormente à devolução observar danos ou desconformidade no imóvel e não houver apontado no momento do recebimento.
A despeito de ser presumida a culpa do locatário pelos danos ocasionados no imóvel, essa presunção não é absoluta, de modo que, ao término da relação locatícia, é obrigação do locador realizar a vistoria com indicação dos danos existentes e dos reparos necessários para que o imóvel retorne às condições em que fora entregue para locação.
A vistoria final, com presença de ambas as partes, é imprescindível para que os envolvidos estejam cientes de que o dano e a deterioração se deram no período da locação do bem. E, caso a vistoria não seja realizada com a presença do locatário e do locador, poderá ser considerado ineficaz para fins de processo judicial.
Nesta perspectiva, para resguardar direitos dos contratantes e evitar sérios problemas é de extrema relevância o laudo de vistoria inicial e final, devendo ser elaborado conjuntamente pelo locador e pelo locatário e, nos tempos atuais, poderá ser facilmente confeccionado por meio de relatório fotográfico do imóvel, evitando-se futuras discussões ou prejuízos tanto para o locador quanto para o locatário.