A Lei 8.245/1991, que regula o inquilinato, afirma no art. 17 que “é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo”.
Os contratos de aluguel podem ser reajustados a cada 12 meses. Tradicionalmente, esse reajuste é feito com base no Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). A legislação mencionada acima exige apenas que esse reajuste se dê com base em um índice oficial, portanto, não é obrigatório que seja o IGP-M, mas se esse foi o índice pactuado no contrato de locação é o que deverá ser utilizado.
Esse indicador, medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), está sofrendo impacto da disparada do dólar e dos preços das commodities, como a soja e minério de ferro. Por esse motivo, fechou o ano de 2020 com alta de 23,14%, a maior desde 2002, e até março de 2021 já acumula alta de 8,26%.
Para exemplificar, um contrato de aluguel no valor de R$ 2 mil com aniversário no mês de janeiro de 2021 e reajuste pelo IGP-M passaria para R$ 2.462,80.
Diante desses dados, a recomendação é que locador e inquilino negociem para buscarem um acordo que beneficie ambos os lados, alcançando o melhor equilíbrio possível na relação contratual.
O advogado pode auxiliar já nessa negociação, certificando que ela seja justa e segura para ambas as partes. Contudo, caso não haja acordo e seja necessário buscar a via judicial, algumas das opções são as ações revisionais de aluguel ou de resolução desse contrato.
Isso ocorre porque se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, o devedor poderá pedir a resolução do contrato com fundamento no art. 478 do Código Civil.
Os processos sobre essa matéria que têm como pano de fundo a crise econômica gerada pela Covid-19, ainda podem se fundamentar no art. 7º, §1º da Lei 14.010/2020 que trata das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do coronavírus e afirma que:
Art. 7º Não se consideram fatos imprevisíveis, para os fins exclusivos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário. Promulgação partes vetadas
§ 1º As regras sobre revisão contratual previstas na Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), e na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se sujeitam ao disposto no caput deste artigo.
É preciso alertar que a análise do Judiciário tem sido feita caso a caso, não havendo ainda uma uniformidade de entendimento, principalmente em relação aos casos recentes motivados pela Covid-19, pois diversos são os parâmetros que podem caracterizar ou não essa onerosidade excessiva. Por esse motivo, a recomendação é priorizar uma negociação segura com o locador.